【注意】住宅ローン控除の適用を受けるためには注意が必要です
最近、リノベーションやDIYが流行っていますが、テレビで見るとビフォーアフターがすごいですね。そのおかげ中古物件の需要も高まっているそうです。自宅を買う際は、中古物件も一つの選択肢になりつつあります。しかし、中古物件を買う際は注意が必要です。それは、住宅ローン控除についてです。
早速確認していきましょう。
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除とは、個人がローンを組んでマイホームを購入した場合や省エネやバリアフリーなど特定の増改築を行った場合に、一定の要件で12月31日時点でのローン残高に応じて所得税が還付される制度です。
住宅借入金等特別控除とは、個人が住宅ローン等を利用して、マイホームの新築、取得又は増改築等（以下「取得等」といいます。）をし、令和3年12月31日までに自己の居住の用に供した場合で一定の要件を満たすときにおいて、その取得等に係る住宅ローン等の年末残高の合計額等を基として計算した金額を、居住の用に供した年分以後の各年分の所得税額から控除するものです。
この制度を受ける場合、一定の要件を満たす必要があり、借入初年度には確定申告が必要です。その際に税務署に提出する添付書類もあります。
計算方法
住宅ローンの控除は、借入金額の1%をその年の所得税から控除することができます。例えば、5,000万円のローンを組んで住宅を購入した場合、5,000万円の1%は50万円です。認定長期優良住宅等の場合は最大50万円の還付を受けることができ、認定長期優良住宅等でない場合は、所得税から控除できる額は最大40万円までとなっております。
仮に、年末調整の結果が所得税35万円の方が年末残高が4,000万円の住宅ローンを組んでいた場合、住宅ローン控除で1%の40万円のうち35万円が所得税から控除され、残りの5万円は住民税から控除されます。
住宅ローン控除の適用を受けることができる期間は現行制度では10年となっておりますが、消費税率10%が適用されている住宅を取得して、令和2年12月31日までに居住を開始した場合は3年延長の13年となっております。
新築物件の場合
新築物件を購入した場合の適用要件は以下の通りです。
- 新築又は取得日から6ヶ月以内に居住を開始している
- 借入れをした人の所得金額（収入ではないです)が3,000万円以下
- ローンの返済期間が10年以上
- 登記簿に記載されている床面積が50㎡以上
- 床面積の1/2以上が居住用であること
ここでの注意点は、床面積50㎡以上かどうかと居住用床面積が1/2以上かどうかです。
登記上の床面積と売買契約書や不動産業者が記載している床面積は異なりますので、登記簿に記載されている床面積の確認が必要です。特にマンションの場合、一戸建てより床面積の差が大きい可能性が高く、ベランダやバルコニーなどは共有部分として床面積に含まれませんので要注意です。
医師や士業に多いですが、店舗や事務所を併設して自宅を購入した場合、自宅部分が1/2以上でないと住宅ローン控除の適用を受けることができません。
中古物件の場合
中古物件を購入した場合の適用要件は以下の通りです。
- 新築物件の適用要件の他に以下の要件を満たす必要がある
- マンションなどの耐火建築物の場合、取得の時点で築年数が25年以内
- 耐火建築物以外の場合、築年数が20年以内または一定の耐震基準を満たしていること
- 生計を一にする親族などからの購入ではないこと
- 贈与により取得した住宅でないこと
この場合の注意点は、築年数と耐火建築物か一定の耐震基準を満たしているかの確認が必要です。この基準を満たすことができなければ、その時点で住宅ローン控除の適用を受けることのできない物件を購入したこととなります。
マイホームは、一生に一度の大きな買物となる人がほとんどです。購入の際は、不動産業者の方にしっかりと確認しましょう。
初年度は確定申告が必要です
住宅ローン控除の適用を受ける場合、初年度に確定申告をする必要があります。確定申告のときに税務署に提出する書類は以下の通りです。
- 確定申告書
- 住宅借入金等特別控除の計算明細書
- 源泉徴収票
- 金融機関からの借入金残高証明書
- 不動産売買契約書のコピー
- 建物、土地の登記事項証明書
- マイナンバーカード裏表またはマイナンバー通知カードと身分証明書のコピー
- その他資料
サラリーマンの方であれば初年度に確定申告することにより、翌年以降必要書類を勤務先に提出して年末調整で完結します。初年度の申告で向こう10年〜13年の所得税が大きく変わります。ご自身での申告が不安な場合は、税理士に依頼するのもありです。また、確定申告シーズンになると、税理士による無料相談が各地で行われますので活用しましょう。
僕も、先日の税務相談で住宅ローン控除の申告をお手伝いさせていただきました。かなり疲れました。普段パソコンで申告書を作っていると、預かった資料から該当箇所に数字を入れて計算はソフトが勝手に計算してくれますので、一から手書きで相談者と一緒に計算はひと苦労でした。
でも、苦労してじっくり作業すると頭に残りやすいですね。もし、住宅取得資金の贈与を受けた場合、贈与を受けた金額を控除する必要もあります。初めて知りました。これも良い経験になったかなと思います。
どの方法が有効かは個別的な判断が必要であり、税法は複雑で入念に検討する必要があります。
この記事に関心がある方は、お付き合いのある税理士に相談するか、
以下にてお気軽にお問い合わせください。
＊この記事は投稿当時の法律に基づくものであり、独自の解釈がごさいますので、参考の際はご注意ください。
